最近這段時(shí)間，對(duì)房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論非常熱鬧，有的說(shuō)要崩盤，有的說(shuō)要上漲。據(jù)政府有關(guān)部門對(duì)外公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)的商品房?jī)r(jià)格一直在上漲，而很多國(guó)外媒體又在唱空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
現(xiàn)在是政府并沒(méi)有出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，面對(duì)百姓的指責(zé)，開(kāi)發(fā)商的抱怨，媒體的熱鬧，相信在十八屆三中全會(huì)后一些房地產(chǎn)政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)并發(fā)揮影響。
在各種對(duì)房?jī)r(jià)爭(zhēng)論和不理智的情況下，我想同大家一起理性的分析一下商品房的價(jià)格。
我們可能受多年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，說(shuō)到房子就先想到它的居住屬性，而忽略了它的商品屬性。商品房隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展其商品屬性更加突出，所以只要有購(gòu)買者接受這個(gè)價(jià)格，就應(yīng)該認(rèn)為是合理價(jià)格。
對(duì)于合理價(jià)格國(guó)外有個(gè)公認(rèn)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，商品房的總體價(jià)格應(yīng)該是家庭年收入的3到6倍，我們不必費(fèi)心去計(jì)算北上廣深等大城市的房?jī)r(jià)是否合理，算一下我們當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)大家更為關(guān)心，按照我們當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工人均工資標(biāo)準(zhǔn)每月2000元計(jì)算，家庭年收入在6萬(wàn)元左右，6倍36萬(wàn)元勉強(qiáng)能購(gòu)置一個(gè)較小的房子。而我們國(guó)內(nèi)有個(gè)更為簡(jiǎn)單的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，就是你的家庭月收入和每平米房?jī)r(jià)的對(duì)比，也就是說(shuō)你家庭月收入大于房?jī)r(jià)，那就是合理的房?jī)r(jià)。依照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)至少我們本地的房?jī)r(jià)還算是在一個(gè)合理的范圍。從這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也可以看出國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)具有更高的忍受度。
下面我們?cè)诰唧w分析一下商品房的價(jià)格構(gòu)成：1、土地成本，2、建筑成本，3、政府稅費(fèi)，4、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。這四項(xiàng)中兩項(xiàng)1和3由政府控制，2和4由開(kāi)發(fā)商掌握，以目前的國(guó)家土地出讓招拍掛制度，土地成本在樓市不崩盤的情況下不會(huì)下降，政府稅費(fèi)我們也不要指望下降，這和地方政府的政績(jī)觀及國(guó)家體制直接相關(guān)；那么剩下的建筑成本和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，其中建筑成本雖有上漲，但是漲幅平穩(wěn)，或者說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)影響最小，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)并非開(kāi)發(fā)商完全能控，主要是市場(chǎng)所決定。土地成本、政府稅費(fèi)這兩項(xiàng)都不透明，都是未知數(shù)，大眾了解的也就是建筑成本，而開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=房?jī)r(jià)—土地成本—政府稅費(fèi)—建筑成本。這其中兩項(xiàng)是未知數(shù)，所以開(kāi)發(fā)商收益同樣也成了未知數(shù)。
房地產(chǎn)作為投資性商品，其價(jià)格取決于有能力的投資者對(duì)于未來(lái)收益的預(yù)期，市場(chǎng)成交價(jià)反映了投資者的預(yù)期，以及融資、持有等各項(xiàng)成本，與未來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，成交價(jià)格就是雙方認(rèn)定的合理價(jià)格，不存在飄浮在半空中的、按照成本逐項(xiàng)計(jì)算的合理價(jià)格。房?jī)r(jià)預(yù)期上升時(shí)，即使租金回報(bào)率只有3％，照樣不愁買家。（這句話摘自葉檀評(píng)論）
所以房?jī)r(jià)高低、漲跌本來(lái)是市場(chǎng)行為，應(yīng)該由市場(chǎng)去評(píng)說(shuō)，政府只需要營(yíng)造一個(gè)理性的市場(chǎng)環(huán)境，把一切都攤在陽(yáng)光下，就可以防止任何的暗箱操作，剩下的讓購(gòu)房者自行去選擇。這樣政府和開(kāi)發(fā)商不需要相互的指責(zé)，也少了公眾的質(zhì)疑。
（房地產(chǎn)：呂發(fā)紅）